Споры по договорам аренды

 В последние годы на отечественных просторах набирают обороты в развитии малый и средний бизнес. Это стало возможным благодаря сложившейся в стране экономической системы. Этим двум бизнес направлениям не всегда по карману приобрести или построить собственную недвижимость (офис, склад, магазин и т.д.), приобрести, в особенности в начале своей карьеры бизнесмена, необходимое транспортное средство (дорожный каток, большую бетономешалку и т.д.).

 Альтернативным и относительно недорогим вариантом является аренда. Законодатель, при разработке Гражданского кодекса, посвятил некоторые разделы различным подвидам договоров аренды движимого и недвижимого имущества. Но все же некоторые арендные виды им были выделены отдельно, к примеру, лизинг, аренда предприятий. Названые договора носят комплексный характер. Другими словами они касаются, как правовых норм по договору аренды, так и других норм гражданского законодательства. Нередко, как показывает практика, одна правовая норма вступает в противоречия с другой. В этом случае разобраться самостоятельно в правоприменении того или иного Закона, достаточно сложно. По этой причине, если Вы столкнулись с вышеназванными договорами, незамедлительно обращайтесь к нашим юристам. Благодаря своему богатому теоретическому и практическому опыту мы сможем добиться максимальных выгод для своего клиента при разрешении спора.

Что собой представляет договор аренды

 Исходя из норм Гражданского кодекса, под названым термином в юриспруденции понимается документ, на основании которого одно лицо – Наймодатель, передает второму лицу – Наймополучателю во временное владение или пользование определенного имущества, за определенную денежную плату.

 В обязательном порядке в договоре необходимо отразить его срок действия. Если по каким-либо причинам данный факт сторонами был упущен из виду, то он считается заключенным на неопределенный срок – это общее правило относительно сроков действия договор. Даже при таких обстоятельствах, в любое время, одна из сторон договорных обязательств имеет право его расторгнуть в одностороннем порядке. Но здесь есть некоторые нюансы. Если речь идет о недвижимости, то инициатор расторжения соглашения не менее чем за 3 месяца уведомляет вторую сторону о его расторжении. Что касается движимого имущества, то срок уведомления законодателем был сокращен до 1 месяца. В качестве сторон по договору аренды выступают Арендодатель (лицо, передающее в аренду имущество), Арендатор (лицо, получающее во временно пользование или владение имущество).

 Арендный договор может заключаться, как в устной, так и письменной форме. Обязательное соблюдение письменной формы договора касается, когда в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо или физическое, которое передает в аренду другому лицу недвижимость. В том случае, когда названый документ заключается на срок более 1 года, то в обязательном порядке его необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. 

Особенности урегулирования спорных ситуаций

 Как бы юридически грамотно, с учетом пожеланий обеих сторон не был подготовлен договор аренды, никто не может исключить возможность, что в один прекрасный момент не возникнет между его участниками конфликтной ситуации. Законодатель предусмотрел 3 варианта разрешения споров:

  1. Мирное соглашение. Стороны самостоятельно или с привлечением третьих лиц, путем переговоров, разрешают возникший конфликт и приходят к консенсусу.
  2. Обращение с заявлением в органы гос.арбитража. 
  3. Через третейский суд или путем обращения в арбитражный.

 Законодатель в обязательном порядке определил, что до обращения в судебные инстанции, стороны должны постараться мирно разрешить конфликт, т.е. на договора аренды распространяется обязательное досудебное урегулирование спора. Не прохождение этой стадии влечет за собой отказ суда к принятию иска к рассмотрению. В адрес виновной стороны направляется мотивированная и обоснованная претензия. В том случае, когда виновник конфликта отказывается идти на контакт, по истечении 30 дней можно смело подавать иск. Но не забываем о документах, подтверждающих отправление второй стороне и получение ею претензии.

Разбирательство в суде

 И так, мирным путем урегулировать конфликт не получилось. В этом случае сторона, чьи права были нарушены подает в суд исковое заявление. Составляется названый документ в письменной форме. К иску прикладывается перечень требуемых документов. Результатом рассмотрения иска, является судебное решение. Если одна из сторон не удовлетворены им, они наделяются правом обжаловать в апелляционную или кассационную судебную инстанцию.

 Потерпевшая сторона может принять решение об обращении в третейский или коммерческий арбитражный суд. Но не стоит спешить. Вначале необходимо убедиться, имеется или нет в тексте заключенного договора арбитражная оговорка, арбитражное соглашение. Если таковых не имеется, то ни о каком рассмотрении дела в арбитражном суде не может быть и речи.

Какие споры возникают по договорам аренды, рассматриваемые арбитражным судом

 Арбитражный суд является одним из немногих органов, который наделен правом рассматривать споры по арендным договорам, где в качестве участников выступают юридические лица. Как показывает судебная арбитражная практика, наиболее часто ими рассматриваются нижеследующие конфликтные ситуации:

  • расторжение и изменение условий договора;
  • стоимость и порядок внесения арендной платы;
  • правомочия сторон договора относительно арендуемого имущества и их дополнительные права (к примеру, в заключенном договоре нет оговорки, что арендатор наделен правом сдавать имущество в субаренду, но такой факт имеет место, при чем без согласия собственника имущества);
  • арендатор не выполняет договорные обязательства, относительно капитального или косметического ремонта;
  • имущество, переданное в аренду было повреждено или полностью уничтожено и т.д.

 Арбитражные споры, связанные с договорами аренды, в каждом конкретном случае имеют свои тонкости и нюансы. Только опытные юристы-арбитражники могут правильно определить плюсы и минусы в спорной ситуации, привести именно те доводы и доказательства, которые лягут в основу вынесения судом положительного решения в отношении своего клиента. Если Вы столкнулись со спорной ситуацией по договору аренды, обращайтесь в нашу специализированную компанию. Мы сделаем все возможное, согласно норм законодательства, чтобы восстановить Ваши нарушенные права.

 

Поделиться